Bauabnahme

Die Abnahme ist der wichtigste Termin im ganzen Bauvertrag. Mit einer Unterschrift ändert sich Ihre Position vollständig, und die meisten Bauherren wissen das nicht. Wer hier gut vorbereitet ist, spart sich Jahre Auseinandersetzung.

Was sich mit der Abnahme rechtlich ändert

Die Umkehr der Beweislast ist der Kern. Vorher muss das Unternehmen belegen, dass es mangelfrei geleistet hat. Danach müssen Sie beweisen, dass ein Mangel vorliegt und dass er nicht von Ihnen verursacht wurde. Genau deshalb sollte eine fachliche Prüfung vor der Unterschrift liegen und nicht danach.

Die fiktive Abnahme, eine echte Falle

Sie müssen nicht unterschreiben, damit eine Abnahme wirksam wird. Setzt das Bauunternehmen Ihnen nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Abnahme und Sie reagieren nicht und verweigern die Abnahme auch nicht unter Angabe mindestens eines Mangels, gilt die Leistung nach Ablauf der Frist als abgenommen. Bei Verbrauchern muss auf diese Folge in Textform hingewiesen werden.

Praktisch bedeutet das: Ein Brief, der ungeöffnet liegen bleibt, kann Ihnen die gesamte Ausgangsposition kosten. Wer eine solche Aufforderung erhält und Zweifel an der Ausführung hat, muss innerhalb der Frist reagieren und mindestens einen konkreten Mangel benennen.

Abnahme verweigern, wann das geht

Bei wesentlichen Mängeln dürfen Sie die Abnahme verweigern. Unwesentliche Mängel berechtigen nicht dazu, sie müssen aber im Protokoll ausdrücklich vorbehalten werden, sonst verlieren Sie Ansprüche daraus. Ob ein Mangel wesentlich ist, richtet sich nach Art und Umfang und danach, wie stark die Nutzung beeinträchtigt ist. Genau an dieser Einordnung hängt der Streit, und genau dort hilft eine fachliche Bewertung im Termin.

Eine Verweigerung sollte schriftlich und mit Begründung erklärt werden. Eine pauschale Ablehnung ohne benannten Mangel bringt Sie in die schlechtere Position.

Was ich im Termin prüfe

Grundlage ist immer der Vertrag, denn abgenommen wird die vereinbarte Leistung, nicht die theoretisch bestmögliche. Deshalb sichte ich vorher Bauvertrag, Leistungsbeschreibung, Pläne und Nachträge. Im Termin selbst gehe ich das Objekt systematisch durch:

• Abgleich der ausgeführten Leistung mit dem vereinbarten Leistungsumfang, einschließlich Nachträgen
• Ausführungsqualität an Oberflächen, Anschlüssen und Übergängen zwischen Gewerken
• Maßhaltigkeit, Ebenheit von Wänden und Böden, Lage und Funktion von Bauteilen
• Fenster und Türen, also Einbau, Anschlüsse, Dichtungen, Funktion und Justierung
• Nassbereiche und alles, was mit Abdichtung zu tun hat
• Funktionsprüfung der technischen Anlagen im erkennbaren Rahmen
• Vollständigkeit der Dokumentation, also Bedienungsanleitungen, Nachweise, Bestandspläne, Wartungshinweise
• Offene Restleistungen, die häufig als erledigt gelten, obwohl sie es nicht sind

Was ins Protokoll gehört

1. Datum, Ort und alle Beteiligten mit Funktion
2. Der abgenommene Leistungsumfang, klar bezeichnet
3. Jeder festgestellte Mangel einzeln und so beschrieben, dass ein Dritter ihn findet, mit Foto
4. Offene Restleistungen getrennt von den Mängeln
5. Konkrete Fristen zur Beseitigung, nicht die Formel unverzüglich
6. Vorbehalt der Vertragsstrafe, wenn Termine überschritten wurden
7. Die Erklärung, ob abgenommen wird und mit welchen Vorbehalten
8. Unterschriften aller Beteiligten und je eine Ausfertigung für jede Seite

Der Satz, der am häufigsten fehlt und am meisten wert ist, ist der Vorbehalt. Was nicht im Protokoll steht, ist später Ihr Problem, nicht das des Unternehmens.

Nach der Abnahme

Notieren Sie das Abnahmedatum, denn damit beginnt die Verjährungsfrist. Halten Sie fest, wann die Frist endet, und planen Sie eine Kontrolle vor Ablauf ein. Viele Mängel zeigen sich erst nach mehreren Heizperioden, etwa Risse durch Verformung oder Feuchtigkeit an Abdichtungen. Eine Begehung im vierten Jahr nach der Abnahme ist der wirksamste Termin im gesamten Lebenszyklus des Gebäudes.

Wer die Bauphase begleiten lässt, hat es bei der Abnahme deutlich leichter, weil die kritischen Bauteile bereits dokumentiert sind, siehe Baubegleitung. Zeigen sich nach der Abnahme Schäden, geht es weiter mit dem Bauschäden-Gutachten.