Bauschäden

Ein feuchter Fleck an der Innenwand, ein Riss über der Tür, abplatzender Putz an der Fassade. Solche Bilder sehen erst harmlos aus und werden teuer, wenn niemand nach der Ursache fragt. Als unabhängiger Bausachverständiger kläre ich, was tatsächlich dahintersteckt, wie weit der Schaden reicht und wer dafür einzustehen hat.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Baumangel und Bauschaden. Ein Baumangel ist die Abweichung von der vereinbarten oder anerkannten Ausführung, etwa eine fehlende Abdichtung. Der Bauschaden ist die Folge daraus, also die durchfeuchtete Wand. Diese Trennung ist keine Wortklauberei, sondern entscheidet darüber, gegen wen Sie Ansprüche haben und wie lange.

Woran ich die Ursache festmache

Ein Schadensbild allein sagt wenig. Feuchtigkeit im Kellermauerwerk kann von außen eindringen, kapillar aufsteigen, aus einer defekten Leitung stammen oder Kondensat sein. Vier Ursachen, vier völlig verschiedene Sanierungen und vier verschiedene Kostenträger. Deshalb arbeite ich messtechnisch, nicht nach Erfahrungswerten allein:

• Feuchteverteilung im Bauteil über kapazitive und Widerstandsmessung, um den betroffenen Bereich abzugrenzen
• Materialproben mit gravimetrischer Auswertung, wenn belastbare Zahlen gebraucht werden
• Thermografie zur Eingrenzung von Wärmebrücken und verdeckten Leckagen
• Endoskopie und bei Bedarf Bauteilöffnungen, um in Hohlräume und Schichtaufbauten zu sehen
• Aufmaß und Verlaufsdokumentation bei Rissen, um Bewegung von Stillstand zu unterscheiden

Fristen entscheiden mehr als das Schadensbild

Der häufigste Fehler ist nicht die falsche Sanierung, sondern der verpasste Zeitpunkt. Wer zu lange abwartet, hat am Ende ein sauber dokumentiertes Problem, das er selbst bezahlt. Diese Fristen sollten Sie kennen:

Ein Gutachten kurz vor Fristende ist unangenehm eng, weil eine Mängelrüge Zeit braucht und Verhandlungen die Frist nicht anhalten. Sinnvoll ist der Blick spätestens im vierten Jahr nach der Abnahme, auch wenn nichts Auffälliges zu sehen ist.

Typische Schäden, die ich beurteile

Feuchtigkeit und Durchfeuchtung

Feuchte Keller, Wasserflecken unter Fenstern, dunkle Ecken hinter Möbeln. Hier geht es zuerst um die Herkunft des Wassers und erst danach um die Sanierung. Wie ich dabei vorgehe, steht ausführlich beim Wasserschaden-Gutachten.

Risse im Mauerwerk und Setzungen

Die zentrale Frage ist, ob ein Riss arbeitet oder stillsteht. Das lässt sich nicht am ersten Termin abschließend sagen, sondern über eine dokumentierte Beobachtung. Mehr dazu unter Risse und Setzungen.

Fassade, Putz und Wärmedämmung

Abplatzender Putz, Algen auf der Dämmung, Risse in der Fassadenfläche. Häufig liegt die Ursache in fehlerhaften Anschlüssen, Sockeldetails oder ungeeigneten Materialkombinationen, nicht in der Dämmung selbst.

Abdichtung von Bad, Dach und Balkon

Nassräume und Außenbauteile sind die klassischen Schwachstellen. Schäden zeigen sich hier oft erst nach Jahren und dann eine Etage tiefer, weit entfernt von der eigentlichen undichten Stelle.

Schimmel als Folgeschaden

Schimmel ist fast immer ein Symptom, nicht die Ursache. Zur Bewertung und Sanierung siehe Schimmelgutachten.

Vom Anruf zum Gutachten

1. Kurzes Vorgespräch am Telefon, gern mit Fotos vorab. Oft lässt sich schon hier sagen, ob ein Gutachten überhaupt sinnvoll ist.
2. Ortstermin mit systematischer Aufnahme, Messungen und Fotodokumentation. Eine erste Einschätzung erhalten Sie direkt vor Ort.
3. Auswertung, bei Bedarf Laboranalyse oder Rissbeobachtung über einen längeren Zeitraum.
4. Schriftliches Gutachten mit Ursache, Umfang, Bewertung und konkreter Empfehlung zum weiteren Vorgehen.

Was im Gutachten steht

Sie erhalten ein Dokument, das ein Handwerker, ein Anwalt, eine Versicherung und ein Gericht gleichermaßen lesen können: eine beschreibende Aufnahme des Zustands, die Feststellung der Ursache mit Begründung, die Abgrenzung des betroffenen Bereichs, eine Einschätzung der Dringlichkeit und eine Empfehlung zur Instandsetzung. Wo eine Aussage ohne weitere Untersuchung nicht sicher möglich ist, steht das ausdrücklich drin. Diese Ehrlichkeit ist wichtiger als ein scheinbar eindeutiges Ergebnis, das im Streitfall nicht hält.

Ich habe kein Interesse an einer bestimmten Ausführung, führe keine Sanierungen aus und vermittle keine Betriebe. Meine Qualifikation als Gutachter für Schäden an Gebäuden ist vom TÜV Rheinland geprüft, für Versicherungsschäden im Bauwesen liegt eine DEKRA-Zertifizierung vor, für Schimmelpilzbeseitigung ebenfalls, dazu die Sachkunde nach TRGS 519 für den Umgang mit Asbest in älterer Bausubstanz.