Immobilienbewertung

Der Wert einer Immobilie ist keine Meinung, sondern das Ergebnis eines nachvollziehbaren Verfahrens. Wo viel Geld und oft auch Familienfrieden davon abhängen, hilft keine Schätzung, sondern eine Bewertung, die man Dritten vorlegen kann: der Bank, dem Finanzamt, dem Miterben oder dem Gericht.

Nach welchem Verfahren bewertet wird

Grundlage ist die Immobilienwertermittlungsverordnung. Sie kennt drei Verfahren, und die Wahl richtet sich nach der Art des Objekts, nicht nach dem Wunschergebnis:

Häufig werden zwei Verfahren gerechnet und die Ergebnisse gegeneinander plausibilisiert. Grundlage für Vergleichsdaten und Bodenwerte sind die Daten der Gutachterausschüsse, für Köln und die umliegenden Kreise also die jeweiligen Bodenrichtwerte und Marktberichte. Damit steht die Bewertung auf regionalen Zahlen und nicht auf einem bundesweiten Mittel.

Was den Wert wirklich verschiebt

Lage und Fläche kennt jedes Onlineportal. Den Unterschied machen die Punkte, die man nur vor Ort sieht:

• Zustand von Dach, Fassade und Abdichtung, also die teuren Bauteile
• Feuchtigkeit im Keller oder in Außenwänden und ihre Ursache
• Alter und Zustand von Heizung, Elektrik und Leitungen, oft der größte Einzelposten beim Nachholbedarf
• Tatsächlicher Modernisierungsstand, nicht das Baujahr im Exposé
• Grundriss und Zuschnitt, weil schlecht nutzbare Flächen weniger wert sind
• Rechtliche Punkte im Grundbuch, etwa Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch oder Erbbaurecht
• Bei älteren Gebäuden mögliche Schadstoffe in der Bausubstanz, was den Sanierungsaufwand deutlich verändert

Genau hier liegt der Vorteil, wenn die Bewertung von einem Bausachverständigen kommt: Der bauliche Zustand wird nicht pauschal geschätzt, sondern beurteilt. Ein feuchter Keller ist dann kein Satz im Gutachten, sondern eine begründete Aussage zur Ursache und zum Aufwand.

Typische Anlässe

Erbschaft und Schenkung

Das Finanzamt bewertet zunächst pauschal nach dem Bewertungsgesetz. Das fällt regelmäßig zu hoch aus, weil der bauliche Zustand keine Rolle spielt. Sie können einen niedrigeren Verkehrswert nachweisen, und ein Gutachten ist dafür der übliche Weg. Liegt der ermittelte Wert unter dem Ansatz des Finanzamts, sinkt die Bemessungsgrundlage. Die steuerliche Beurteilung selbst gehört zu Ihrem Steuerberater, die belastbare Wertaussage liefere ich.

Erbengemeinschaft und Auseinandersetzung

Wenn ein Erbe auszahlen und der andere behalten will, ist ein neutraler Wert die Voraussetzung dafür, dass beide zustimmen können. Eine Bewertung, die nur eine Seite beauftragt hat, wird von der anderen selten akzeptiert. Sinnvoll ist eine gemeinsame Beauftragung.

Scheidung und Zugewinnausgleich

Hier zählt der Wert zu einem bestimmten Stichtag. Das ist wichtig, weil sich Marktlage und Zustand seither verändert haben können. Auch hier gilt: gemeinsam beauftragt hält das Ergebnis besser.

Kauf und Verkauf

Verkäufer bekommen eine realistische Preisvorstellung und Argumente dafür. Käufer erfahren, ob der geforderte Preis zum Zustand passt. Vor dem Kauf ist oft die Kombination mit einer Zustandsprüfung sinnvoll, dazu mehr beim Hauskauf-Gutachten.

Finanzierung und Beleihung

Banken rechnen mit eigenen Ansätzen und bewerten vorsichtig. Eine unabhängige Wertermittlung ist die Grundlage, um dazu ins Gespräch zu kommen.

Welche Unterlagen hilfreich sind

• Grundbuchauszug und Flurkarte
• Grundrisse, Schnitte und Ansichten, wenn vorhanden
• Wohn- oder Nutzflächenberechnung
• Angaben zu Baujahr sowie zu Art und Zeitpunkt von Modernisierungen
• Energieausweis
• Bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung und die Höhe der Instandhaltungsrücklage
• Bei vermieteten Objekten Mietaufstellung und Nebenkostenabrechnung

Fehlt etwas, ist das kein Hindernis. Vieles lässt sich beim Bauamt oder Katasteramt beschaffen oder vor Ort aufnehmen. Sagen Sie einfach, was Sie haben.

Ablauf

1. Vorgespräch zum Anlass der Bewertung, denn davon hängt ab, welche Art von Gutachten passt
2. Sichtung der Unterlagen und Recherche der Marktdaten für die Lage
3. Ortstermin mit Aufnahme von Zustand, Ausstattung und Flächen
4. Bewertung nach dem passenden Verfahren, bei Bedarf mit Plausibilisierung über ein zweites
5. Schriftliches Gutachten mit Herleitung, Datengrundlage und begründetem Ergebnis

Zeigen sich bei der Aufnahme Schäden, die genauer geklärt werden müssen, kann das direkt mit aufgegriffen werden, siehe Bauschäden-Gutachten.