Hauskauf-Gutachten

Der Hauskauf ist für die meisten die größte Investition ihres Lebens, und die Besichtigung dauert oft nicht länger als eine Stunde. In dieser Stunde entscheidet sich, ob Sie ein solides Haus kaufen oder eine Baustelle mit Einbauküche. Ich gehe mit und sage Ihnen, worauf Sie sich einlassen.

Warum die Prüfung vor dem Kauf so viel wichtiger ist als danach

Notarielle Kaufverträge über Bestandsimmobilien schließen die Sachmängelhaftung fast immer aus. Gekauft wird wie besehen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Verkäufer einen ihm bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat, und genau das ist im Streit schwer zu beweisen, weil Sie das Wissen des Verkäufers nachweisen müssen, nicht nur den Mangel.

Praktisch heißt das: Nach der Unterschrift gehört jeder Schaden Ihnen, auch der, den Sie nicht gesehen haben. Vor der Unterschrift ist jeder gefundene Mangel dagegen ein Verhandlungsargument oder ein guter Grund abzusagen. Das Verhältnis von Aufwand zu Wirkung ist an keiner anderen Stelle im Kaufprozess so günstig.

Worauf ich beim Ortstermin schaue

Ich arbeite eine feste Systematik ab, damit nichts durch die Aufregung des Termins verloren geht. Der Schwerpunkt liegt auf den Bauteilen, deren Instandsetzung wirklich Geld kostet:

Keller und Gründung

Feuchtigkeit an Wänden und Boden, Salzausblühungen, Verfärbungen, Zustand von Abdichtung und Drainage, Hinweise auf Setzungen. Ein feuchter Keller ist nicht automatisch ein Ausschlussgrund, aber es macht einen großen Unterschied, ob Wasser von außen eindringt oder Feuchte im Mauerwerk aufsteigt.

Dach und Dachstuhl

Deckung, Anschlüsse, Kehlen, Dachfenster, Zustand des Holzes, Anzeichen für frühere Undichtigkeiten, Dämmung und Luftdichtheit. Das Dach ist der Posten, der die Kalkulation am schnellsten sprengt.

Fassade, Fenster und Anschlüsse

Risse, Putzschäden, Zustand einer vorhandenen Dämmung, Sockelbereich, Fenster und deren Anschlüsse. Bei Fenstern zählt nicht nur das Alter, sondern die Einbausituation.

Innenräume und Nassbereiche

Bäder sind Dauerthema, weil Abdichtungsfehler dort erst nach Jahren auffallen und dann eine Etage tiefer. Dazu Bodenaufbauten, Anzeichen für Feuchtigkeit hinter Möbeln, Schimmel in Ecken und an Fensterlaibungen.

Technik

Alter und Zustand von Heizung, Elektroinstallation und Wasserleitungen. Hier geht es weniger um Funktion als um den Nachholbedarf: Eine Elektroinstallation ohne Fehlerstromschutz oder eine Heizung nahe am Lebensende sind planbare, aber erhebliche Kosten.

Auffälligkeiten der Bauzeit

Je nach Baujahr gibt es typische Themen, die man kennen muss. Bei Gebäuden bis in die 1990er Jahre können asbesthaltige Materialien verbaut sein, etwa in Fliesenklebern, Spachtelmassen, Bodenbelägen oder Dach- und Fassadenplatten. Das ist kein Grund für Panik, aber es verändert die Kalkulation für jede spätere Sanierung erheblich, weil solche Arbeiten nach TRGS 519 durchgeführt werden müssen. Die entsprechende Sachkunde gehört zu meiner Qualifikation, deshalb erkenne ich diese Materialien im Termin.

Was bei einer Besichtigung nicht möglich ist

Das gehört zur Ehrlichkeit dazu: Ohne Zustimmung des Eigentümers sind keine Eingriffe in die Bausubstanz erlaubt, also keine Bauteilöffnungen und keine Materialproben. Verdeckte Leitungen, Abdichtungen unter Terrassen oder Belägen und der Zustand im Inneren von Bauteilen bleiben eine begründete Einschätzung anhand von Indizien. Wo ein Risiko nicht ausgeschlossen werden kann, sage ich das ausdrücklich, statt eine Sicherheit zu behaupten, die es nicht gibt. Sie können dann bewusst entscheiden, ob Sie dieses Risiko tragen oder ob es in den Preis gehört.

Ablauf

1. Kurzes Vorgespräch zum Objekt, gern mit Exposé und vorhandenen Unterlagen
2. Gemeinsame Besichtigung mit systematischer Prüfung, in der Regel ein bis zwei Stunden
3. Mündliche Ersteinschätzung direkt vor Ort, damit Sie noch am selben Tag entscheiden können
4. Auf Wunsch schriftliche Zusammenfassung der Befunde mit Fotos und Einordnung des Sanierungsbedarfs

Für die Verhandlung ist die mündliche Einschätzung oft schon der entscheidende Teil, weil sie schnell verfügbar ist. Die schriftliche Fassung lohnt sich, wenn Sie den Sanierungsbedarf gegenüber dem Verkäufer belegen oder gegenüber der Bank darstellen wollen.

Was das mit dem Preis macht

Ein konkret benannter Sanierungsbedarf ist ein Argument, das im Gespräch trägt, weil es überprüfbar ist. Der Satz, das Dach sei alt, ändert keinen Preis. Die Aussage, welche Bauteile in welchem Zeitraum erneuert werden müssen und in welcher Größenordnung das liegt, verändert eine Verhandlung. Und in manchen Fällen ist das Ergebnis, dass ein Objekt seinen Preis wert ist. Auch das ist eine nützliche Information, denn dann kaufen Sie ohne den Zweifel, der sonst bleibt.

Soll zusätzlich der Verkehrswert ermittelt werden, etwa für die Bank oder als Verhandlungsgrundlage, gehört das zur Immobilienbewertung. Eine kompakte Liste zum Mitnehmen finden Sie in der Hauskauf-Checkliste. Beim Neubau oder Bauträgerobjekt ist statt der Kaufberatung die Bauabnahme der richtige Ansatz.