Hauskauf-Checkliste

Aktualisiert am 24.08.2026

Eine Besichtigung dauert oft nicht länger als eine Stunde, und in dieser Stunde sind Sie aufgeregt, der Makler redet und die Küche ist frisch gebacken. Diese Liste hilft Ihnen, trotzdem systematisch hinzuschauen. Nehmen Sie sie ausgedruckt mit, notieren Sie direkt vor Ort und lassen Sie sich nicht durch den Raum führen, sondern gehen Sie selbst.

Was Sie mitnehmen sollten

• Taschenlampe, für Keller, Dachboden und die Ecken hinter Einbauten
• Zollstock oder Maßband
• Handy mit Wasserwaage und ausreichend Speicher für Fotos
• Diese Liste und Stift, weil man nach drei Räumen die Hälfte vergisst
• Wenn möglich eine zweite Person, die mit hört und mit sieht

Fotografieren Sie großzügig, auch Details wie den Sicherungskasten, das Typenschild der Heizung und den Wasserzähler. Zu Hause sehen Sie darauf Dinge, die im Termin untergehen.

Keller und Gründung

• Riechen Sie zuerst, bevor Sie schauen. Muffiger Geruch ist ein verlässlicheres Signal als jeder Blick.
• Feuchte Wände, dunkle Ränder, Salzausblühungen als weiße kristalline Beläge
• Frisch gestrichene oder verputzte Einzelflächen im Keller
• Neuer Bodenbelag oder Regale und Kartons direkt vor Wandflächen
• Risse im Mauerwerk, besonders treppenförmige oder diagonale
• Ein Luftentfeuchter im Raum oder Spuren davon, etwa eine Verlängerungsschnur ins Nichts
• Zustand von Kellerfenstern, Lichtschächten und deren Entwässerung
• Bei Öltank: Alter, Zustand, Auffangwanne, Nachweise

Dach und Dachboden

• Von innen gegen das Licht schauen, sichtbare Lichtpunkte bedeuten undichte Stellen
• Dunkle Ränder oder Wasserläufer am Holz und an der Unterspannbahn
• Zustand des Holzes, Bohrlöcher und Bohrmehl als Hinweis auf Holzschädlinge
• Dämmung vorhanden, lückenlos, nicht zusammengedrückt und nicht feucht
• Von außen: Eindeckung, verschobene Pfannen, Kehlen, Anschlüsse an Kamin und Gauben, Zustand der Dachrinnen
• Bei ausgebautem Dach die Anschlüsse der Dachfenster von innen prüfen

Fassade, Fenster und Außenanlagen

• Risse in der Fassade, abplatzender Putz, Hohlstellen durch Abklopfen erkennbar
• Sockelbereich und Übergang zum Erdreich, Spritzwasserschutz
• Algen und dunkle Flächen, besonders bei gedämmten Fassaden
• Fenster: Alter, Verglasung, Dichtungen, Funktion, Anschluss an das Mauerwerk
• Balkone und Terrassen: Gefälle, Abdichtung am Türanschluss, Zustand der Geländerbefestigung
• Entwässerung des Grundstücks, wohin läuft Regenwasser

Innenräume

• Risse über Türen und Fenstern, Verlauf notieren und fotografieren
• Feuchteflecken, auch an Decken unter Bädern
• Böden: Neigung mit der Wasserwaage prüfen, nachgebende oder knarrende Stellen, Fugen zu den Wänden
• Türen und Fenster öffnen und schließen, klemmt etwas oder schleift es
• Hinter Möbeln an Außenwänden nachsehen, dort beginnt Schimmel
• Bäder: Fugen, Silikon, Übergänge zur Dusche, Anzeichen für frühere Undichtigkeit
• Fenster im Bad vorhanden oder mechanische Lüftung, und funktioniert sie

Technik

• Heizung: Typenschild fotografieren, Baujahr notieren, letzte Wartung erfragen
• Elektroinstallation: Zustand des Verteilers, sind Fehlerstromschutzschalter vorhanden, wie viele Stromkreise, alte Stoffkabel sichtbar
• Wasserleitungen: Material erkennbar, Blei bei sehr alten Installationen, Wasserdruck an mehreren Stellen prüfen
• Abwasser: läuft Wasser überall zügig ab, Geruch aus Abläufen
• Internet und Anschlüsse, was tatsächlich verfügbar ist

Nach Baujahr, was man wissen muss

Bestimmte Materialien waren zu ihrer Zeit normal und sind heute ein Kostenfaktor bei jeder Sanierung. Das ist kein Grund gegen den Kauf, gehört aber in die Kalkulation:

Unterlagen, die Sie verlangen sollten

Diese Liste unterscheidet einen vorbereiteten Käufer von einem hoffnungsvollen. Fragen Sie früh, denn die Beschaffung dauert:

• Aktueller Grundbuchauszug, wegen Rechten, Lasten und Grundschulden
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, in Nordrhein-Westfalen ein eigenes Register
• Flurkarte und Angaben zu Erschließungsbeiträgen
• Bauakte oder Baugenehmigung mit Plänen, wichtig um zu prüfen, ob alles genehmigt ist
• Wohnflächenberechnung, weil Angaben im Exposé oft großzügig sind
• Energieausweis, gehört Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorgelegt
• Nachweise über Modernisierungen mit Jahreszahl, Rechnungen sind besser als Erzählungen
• Wartungsnachweise Heizung, Schornsteinfegerprotokolle
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Höhe der Instandhaltungsrücklage und beschlossene oder anstehende Sanierungen

Der Punkt zu den Protokollen ist der wichtigste bei Wohnungen. Dort steht, was in den nächsten Jahren auf die Gemeinschaft zukommt, und eine beschlossene Fassaden- oder Dachsanierung verändert Ihre Kalkulation erheblich.

Fragen an den Verkäufer

• Warum wird verkauft und seit wann ist das Objekt am Markt
• Welche Schäden oder Mängel sind bekannt, auch behobene
• Gab es Wasserschäden, Schimmel oder Setzungen, und was wurde dagegen gemacht
• Was wurde wann erneuert, mit Belegen
• Gibt es laufende Streitigkeiten, mit Nachbarn, Handwerkern oder der Gemeinschaft
• Wie hoch waren die Energiekosten in den letzten drei Jahren

Stellen Sie diese Fragen möglichst schriftlich, etwa per Mail nach dem Termin. Eine schriftliche Antwort ist im Zweifel etwas wert, ein Gespräch im Treppenhaus nicht.

Warnsignale, die für sich sprechen

• Einzelne frisch gestrichene Flächen, besonders unten an Wänden oder in Ecken
• Große Möbel oder Regale ungewöhnlich platziert vor Außenwänden
• Starker Duft von Raumspray oder Kerzen, vor allem im Keller
• Neuer Bodenbelag in einem einzelnen Raum
• Besichtigung nur mit Zeitdruck, unter Aufsicht oder ohne Zugang zu Keller und Dachboden
• Keine Unterlagen vorhanden und keine Bereitschaft, sie zu beschaffen
• Aussagen wie das ist normal in dem Alter, ohne konkrete Erklärung

Warum die Prüfung vor der Unterschrift stattfinden muss

Kaufverträge über Bestandsimmobilien schließen die Sachmängelhaftung fast immer aus. Nach der Beurkundung gehört jeder Schaden Ihnen, auch der, den Sie nicht gesehen haben. Eine Ausnahme gibt es nur bei arglistig verschwiegenen Mängeln, und dafür müssen Sie das Wissen des Verkäufers beweisen, nicht nur den Mangel. Vor der Unterschrift ist jeder Fund dagegen ein Verhandlungsargument.

Wenn Sie bei einem Objekt ernsthaft werden, lohnt eine Begleitung durch einen Sachverständigen beim Termin. Was dabei geprüft wird und wo die Grenzen liegen, steht beim Hauskauf-Gutachten. Geht es zusätzlich um den Verkehrswert, etwa für die Bank, passt die Immobilienbewertung. Sind Risse aufgefallen, hilft die Seite Risse und Setzungen bei der Einordnung.