Schimmelgutachten
Ursache und Ausmaß klären, richtig sanieren, statt zu überstreichen. Als DEKRA-zertifizierte Fachkraft für Schimmelpilzbeseitigung.
Schimmel ist kein Schönheitsfehler und er verschwindet nicht durch Überstreichen. Er braucht Feuchtigkeit, und solange die Feuchtequelle bleibt, kehrt er zurück, meist an derselben Stelle. Die Aufgabe ist deshalb nicht das Entfernen, sondern das Finden der Ursache.
Warum Schimmel wiederkommt
Schimmelpilzsporen sind in jeder Wohnung in der Luft, das ist normal und nicht vermeidbar. Sie wachsen erst, wenn sie über längere Zeit ausreichend Feuchtigkeit an einer Oberfläche finden. Dafür genügt schon eine dauerhaft hohe relative Luftfeuchte an einer kühlen Wandfläche, es braucht keinen sichtbaren Wasserschaden. Fünf Quellen kommen praktisch immer in Frage:
- Eindringende Feuchtigkeit von außen, etwa durch undichte Abdichtung, Dach oder Sockel
- Ein Wasserschaden, dessen Restfeuchte im Bauteil geblieben ist
- Wärmebrücken, an denen die Oberflächentemperatur so weit absinkt, dass Raumluftfeuchte kondensiert
- Aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk bei fehlender Horizontalsperre
- Nutzungsbedingt zu hohe Luftfeuchte, also Heizen und Lüften, das nicht zum Gebäude passt
Diese Quellen sehen an der Wand ähnlich aus und verlangen völlig unterschiedliche Maßnahmen. Eine Innendämmung an einer von außen durchfeuchteten Wand macht das Problem größer, nicht kleiner. Deshalb beginnt jede seriöse Bewertung mit Messtechnik.
Wie bewertet wird
Das Umweltbundesamt empfiehlt in seinem Schimmelleitfaden, sichtbaren Befall in Innenräumen grundsätzlich zu entfernen, unabhängig von der Pilzart, weil sich eine gesundheitliche Unbedenklichkeit nicht belegen lässt. Für das Vorgehen ist die Größe der Fläche und die Lage des Befalls maßgeblich:
| Situation | Empfohlenes Vorgehen |
|---|---|
| Kleine oberflächliche Stelle bis etwa 0,5 Quadratmeter | Entfernung unter Schutzmaßnahmen möglich, Ursache trotzdem klären |
| Größere Fläche oder mehrere Stellen | fachliche Bewertung und Sanierung durch Fachbetrieb |
| Befall im Bauteil, hinter Verkleidungen oder im Estrichaufbau | Untersuchung mit Bauteilöffnung, Sanierungskonzept nötig |
| Wiederkehrender Befall nach Sanierung | Ursache wurde nicht beseitigt, erneute Ursachenklärung |
| Bewohner mit Atemwegserkrankung, Allergie oder geschwächtem Immunsystem | zurückhaltender Maßstab, frühzeitig fachlich bewerten |
Was ich untersuche
- Feuchtemessung in den betroffenen Bauteilen, um die Quelle einzugrenzen und nicht nur die Oberfläche zu beurteilen
- Messung von Raumluftfeuchte und Oberflächentemperaturen, um Kondensat als Ursache zu prüfen oder auszuschließen
- Thermografie zur Ortung von Wärmebrücken und verdeckten Durchfeuchtungen
- Beurteilung des Bauteilaufbaus, weil Dämmung, Anstriche und Beläge das Feuchteverhalten stark verändern
- Gezielte Bauteilöffnung, wenn der Verdacht auf verdeckten Befall besteht
- Materialproben oder Luftkeimmessungen, wenn eine besondere Fragestellung das erfordert
Bei älterer Bausubstanz kommt ein Punkt dazu, der oft übersehen wird: In Gebäuden bis in die 1990er Jahre können asbesthaltige Materialien verbaut sein, etwa in Fliesenklebern, Spachtelmassen oder Bodenbelägen. Wer dort im Rahmen einer Schimmelsanierung Bauteile öffnet, muss das wissen. Die Sachkunde nach TRGS 519 gehört deshalb zu meiner Qualifikation.
Nicht mit Hausmitteln über größere Flächen
Trockenes Abschleifen oder Abbürsten wirbelt Sporen auf und verteilt das Problem in der Wohnung. Chlorhaltige Mittel und Alkohol bekämpfen das Sichtbare, nicht die Ursache. Bei mehr als einer kleinen Stelle gilt: erst bewerten lassen, dann sanieren, und während der Arbeiten den Bereich abtrennen.
Mieter und Vermieter, wer ist zuständig
Das entscheidet die Ursache, nicht die Vermutung. Liegt ein Baumangel vor, ist der Vermieter zuständig. Ist die Ursache das Heiz- und Lüftungsverhalten, liegt es beim Mieter. In der Praxis ist die Beweisführung gestuft: Der Vermieter muss zunächst ausschließen, dass die Ursache im Bereich des Gebäudes liegt, erst danach kommt es auf das Nutzungsverhalten an.
Zu Wärmebrücken hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass deren Vorhandensein in älteren Gebäuden für sich allein keinen Mangel darstellt, wenn der zur Bauzeit übliche Standard eingehalten wurde. Das bedeutet nicht, dass Mieter dann immer verlieren, es verschiebt aber die Frage darauf, welches Lüftungsverhalten zumutbar ist. Beide Seiten kommen hier nur mit einer belegten Ursachenklärung weiter, nicht mit Behauptungen.
Was ich liefern kann, ist diese Grundlage: eine dokumentierte Feststellung von Ursache, Ausmaß und Verantwortungsbereich. Die rechtliche Bewertung, etwa zur Mietminderung, gehört zu Ihrem Anwalt.
Vom Befund zum Sanierungskonzept
- Ortstermin mit Bestandsaufnahme, Messungen und Fotodokumentation
- Belegte Zuordnung der Feuchtequelle
- Abgrenzung des betroffenen Bereichs, auch verdeckt
- Sanierungskonzept mit Reihenfolge, Schutzmaßnahmen und Abgrenzung des Arbeitsbereichs
- Vorgabe, welche Trocknungs- und Feuchtewerte vor dem Wiederaufbau erreicht sein müssen
- Auf Wunsch Kontrolle nach der Sanierung, damit der Erfolg belegt ist
Ist der Schimmel Folge eines Wasserschadens, gehört die Beurteilung der Trocknung dazu, siehe Wasserschaden-Gutachten. Läuft der Schaden über eine Versicherung, ist die Seite Versicherungsschäden relevant. Praktische Hinweise für den Alltag stehen im Ratgeber Schimmel in der Wohnung.
Häufige Fragen dazu
Ab welcher Größe ist Schimmel ein Problem?
Sichtbarer Befall in Innenräumen gehört grundsätzlich entfernt, unabhängig von der Pilzart. Für das Wie zählt die Fläche: bis etwa einen halben Quadratmeter unter Schutzmaßnahmen selbst, darüber fachlich. Wichtig dabei: Die sichtbare Stelle ist oft nur ein Teil, verdeckter Befall im Bauteil zählt mit und wird bei der Bewertung mit geprüft.
Wer ist verantwortlich, Mieter oder Vermieter?
Die Ursache entscheidet: Ein Baumangel ist Sache des Vermieters, das Heiz- und Lüftungsverhalten Sache des Mieters. Beide Seiten sollten früh Messdaten sammeln, ein Hygrometer-Protokoll über zwei Wochen ist mehr wert als jede Schilderung. Eine belegte Ursachenklärung beendet die Diskussion meist schneller als jeder Schriftwechsel.
Brauche ich eine Laboranalyse?
Meist nicht als erster Schritt. Für die Frage, ob saniert werden muss, ist die Art des Pilzes selten entscheidend, denn entfernt wird ohnehin. Sinnvoll sind Proben bei besonderen Fragestellungen, etwa bei verdecktem Befall, bei gesundheitlich vorbelasteten Bewohnern oder wenn ein Nachweis für die Gegenseite nötig ist. Wichtiger als die Analyse ist immer die Feuchtequelle.
Kann ich die Miete mindern?
Ein Mangel der Mietsache kann zur Minderung berechtigen. Die Höhe hängt vom Einzelfall ab und wird häufig gerichtlich bestritten, deshalb sollte eine Minderung nicht ohne rechtliche Beratung eigenmächtig vorgenommen werden. Was ich liefern kann, ist die belastbare Grundlage: eine dokumentierte Feststellung von Ursache, Ausmaß und Verantwortungsbereich. Die rechtliche Bewertung gehört zu Ihrem Anwalt.
Warum kommt der Schimmel immer wieder?
Weil fast immer die Feuchtequelle geblieben ist und nur das Sichtbare entfernt wurde. Nach einer Sanierung lohnt deshalb eine Kontrolle mit Messwerten, bevor Flächen wieder verschlossen oder gestrichen werden. So zeigt sich früh, ob die Ursache wirklich beseitigt ist, und nicht erst beim nächsten Befall.
Schimmel fachlich bewerten lassen
Schicken Sie mir Fotos der betroffenen Stellen und sagen Sie mir, ob der Befall schon einmal entfernt wurde. Wiederkehrender Schimmel hat fast immer eine Ursache, die noch nicht gefunden wurde.
Eine frühzeitige Beratung kann Ihnen hohe Kosten und rechtliche Probleme ersparen. Vereinbaren Sie jetzt eine unverbindliche Erstberatung.